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アパート経営なんでも相談室【104号室】

1 :名無し不動さん:2005/04/09(土) 16:49:45 ID:???

  大家だって経営努力してます。がんばって4スレ目も満室に・・・

*アパートのみならずマンションや貸し店舗や事務所でもOK
 回答をもらった方は出来れば解決した結果報告などしてもらえると
 他の人にも役立ちます

前スレ
アパート経営なんでも相談室【101号室】
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1045737518/
アパート経営なんでも相談室【102号室】
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1076301706/
アパート経営なんでも相談室【103号室】
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1097762133/l50

2 :2:2005/04/09(土) 16:57:36 ID:???
2get!

3 :名無し不動さん:2005/04/09(土) 17:05:11 ID:???
乙!
貸事務の情報もよろ。

4 :名無し不動さん:2005/04/09(土) 17:37:55 ID:???
>>1
乙!

5 :名無し不動さん:2005/04/09(土) 18:29:27 ID:???
>>1サンクス!

6 :名無し不動さん:2005/04/09(土) 20:04:43 ID:???
age

7 :名無し不動さん:2005/04/10(日) 04:41:40 ID:???
ども。
ちっちゃいビルいっとう貸ししてます。
今年頭ごろから家賃滞納はじまって、
内容証明で督促かけたらいままで名前も知らない人がでてきて、
けっこうヤバい感じっす。
賃借人の営業権を買い上げたとかなんとかいっている様です。
これからどうなってしまうんでしょうか。
ションボリ…。

8 :名無し不動さん:2005/04/10(日) 06:30:53 ID:???
間に専門な野師を挟んで、対応してったらいい

9 :名無し不動さん:2005/04/10(日) 08:23:52 ID:???
ああ、やばそうですね。。もうちょっと詳しい状況書けますか?
いつからか? 規模、法人契約? どのような職種? 保証人や保証金の状態など。。

でも多分弁護士さんへ。。ってかんじなのかなあ・・・


10 :名無し不動さん:2005/04/10(日) 09:02:18 ID:???
年収300万くらいの俺にでも出来るんでしょうか?

11 :名無し不動さん:2005/04/10(日) 11:22:42 ID:???
>>10
働け

12 :名無し不動さん:2005/04/10(日) 12:34:21 ID:???
>>7
賃貸人に無断で賃借権譲渡や転貸がされれば原則として無効。
この場合営業権うんぬんは賃貸人には無関係な話。
とはいえ理屈の通りそうな相手でもなさそうなので、ま、弁護士にでも相談すれ。
これに懲りたら一棟貸しなんて横着なことやめるんだな。

13 :名無し不動さん:2005/04/10(日) 13:05:42 ID:???
>>12
横から失礼
>>7さんの不動産は貸し店舗のようですが
大きさによっては1棟貸しというのは十分考えられるのではないでしょうか?
自分も店舗2棟それぞれ100坪強を一棟貸ししていますが
横着と評価される点、理解に苦しみます。

それから、賃借権の譲渡・転貸が無効というのはちょっと乱暴な言い方だと思います。
契約は当事者間では公序良俗等に反しない限り有効でしょうし
建物所有者に対抗できるかは、先ず賃貸借契約の禁止解除条項を
確認する必要があると思います。

14 :名無し不動さん:2005/04/10(日) 15:42:53 ID:???
みなさんレスども。

延床約200坪弱・階数は御想像でということで…。
あまり詳細は出すのがコワイんですが、
いわゆる通常会社業務の物件ではありません。
貸し店鋪といえばその範疇なのかも…。

権利及び義務の継承と
賃貸借契約の解除の項で縛りは入ってるんだけど、
向こうさんはそんなのぜんぜんへっちゃら〜といった感じらしいです。

いわゆる整理屋?
やっぱり弁護士にいますぐ相談って感じですかねぇ〜。
これから考えうる最悪のケースってどんなでしょうか?

15 :名無し不動さん:2005/04/10(日) 15:43:40 ID:???
↑すんません7です。

16 :名無し不動さん:2005/04/10(日) 18:13:03 ID:???
>横着と評価される点、理解に苦しみます。
まあ、そう書かれちゃう理由としては
:質問者が詳細を書かない(書かれた範囲で想像して返答するから実際とかけ離れる)
:複数の部屋を貸していると早合点(ちっちゃい「ビル」と書いてあるのだから複数のフロアを貸しているだろう・・と)

個人特定される可能性はあるがまあ出来る範囲で書いてあるとそれだけ正確な返答がでるんじゃない?
マジ相談なら弁護士なんだろうけどもしかして素人でも交渉の余地があるかと模索してるんだろうから。。


それと固定ハンドルで書く人少ないけど書いちゃいけないワケでもないんで
質問者は名前欄に最初の発言番号でもコテハンでも入れてくれるといいかもね。

>これから考えうる最悪のケースってどんなでしょうか?
乗っ取り屋なら積んである保証金を脅してまでも引き出すだろうね。それと
風俗系やヤバ系の会社にさらに又貸しする。グッチャグチャにされるよ。それこそ
ビル丸ごと乗っ取り(所有権だよ)される。あせったりビビったりしないように腹くくるか
弁護士使う事を最初から念頭に入れるように。脅すわけではないが実際に見た事がある。マンションと店舗兼用だったが
1年しないうちに乗っ取られて他人のものになった。売れば数億なのに三千万で他人のものw

17 :名無し不動さん:2005/04/10(日) 20:32:16 ID:???
裕著なことしてないで、未だ首回る内にさっさと弁チャソに装弾汁。
金惜しむなら、ここの法相板で尋ねてみるのもいいんでない?司法崩れな香具師が
答えてるのが大概だろうが、そんな的外れな答えしてないよ
そっから光が見えるんでない?

18 :名無し不動さん:2005/04/10(日) 23:20:21 ID:???
ってか、何でここに書き込む時間があって、弁護士に電話する時間が無いんだ?
より"出来る"道具を使うのが普通だと思うが・・・

19 :名無し不動さん:2005/04/11(月) 02:45:33 ID:???
弁護士を使うべきか否かの見極めができないんだろ、まだ。

20 :名無し不動さん:2005/04/11(月) 03:01:27 ID:???
弁護士に頼むと費用と時間がかかるからなぁ。

交渉力のあるベテランの不動産屋でなんとかできるような話なら、それでいいし。
弁護士使って裁判なり和解なりに持ち込んだ挙句に、結果的に不動産屋にまかせるのと変わらないことも多い。

弁護士にまかせる一番のメリットは確実性かな。

ちなみにオレは不動産屋に頼まずに自分で交渉する。
旧帝法学部出身なんだが、他人から見るとどうも体格が良すぎて893に見えるらしい。
ふだんニコニコしてるのになぁ。

こないだも家賃滞納の件で賃借人が逃げ回ってるから保証人のところに請求書届けてきたんだけど、そのあと賃借人から「なんか893がうちの親のところへ来たらしいですけど、今月末で退去しますから・・・(ガチャン)」だって。
ちょっと傷ついた。

21 :名無し不動さん:2005/04/11(月) 10:19:07 ID:???
弁護士が最終ラウンドで出てくるがそのまえに「賃料」が入ればいいんだから
ちゃんと入れさせるための段取り聞きたいだけじゃないの?
滞納始まっちゃうとどうやって解決しようかって、オレも迷う。
まずは大家から電話。即日入金の約束が反故にされたら不動産屋経由。
それでもダメなときは保証人。
払いに1週間かかるようだったら(生活苦しいとか)即座に保証人へ請求するように
切り替える。
これからゴールデンウィークにはいると入金が遅れ勝ちになるからね。。
一応3日ほどは遅れを許してるけど他の人は即警告する?

22 :名無し不動さん:2005/04/11(月) 10:34:31 ID:???
皆さんは家賃前払い制?
例えば4月分の家賃を3月末までに入れてもらう仕組み?

うちは前払い制で5日ほど許してる・・・。

23 :名無し不動さん:2005/04/11(月) 10:48:48 ID:???
大概そうだろうな。ウチの場合、猶予は初犯は10日ニ回目は5日、三回目は3日。
これでもやる様なら不動産屋に滞納者に対してキツくお灸を据える様にって言う。
末期だと文書「頻繁にあり過ぎるから改めてもらわないと・・」直接出すとかだろう。
最終は追い出す。督促は大概の不動産屋やる筈だから、直接、我々が出てかずに、
始終彼等にやらせればいい。大家は彼等に指示するだけ


24 :名無し不動さん:2005/04/11(月) 10:56:13 ID:???
競争相手の物件と対等以上に亘り合っていけそうなら、
じゃんじゃん回転早く入替わって貰った方が、大家からしたらいいよね

25 :名無し不動さん:2005/04/11(月) 11:17:26 ID:???
>>24
礼金もらっていないうちの地方では長く入居される方が良いかな。
尤も、経費を掛け辛くなるのだけれど・・。

それにしても、不動産屋さんに対して仲介以上の働きを期待されている方が
意外と多いんですね。

26 :名無し不動さん:2005/04/11(月) 11:24:36 ID:???
いやー、やっぱり空きが出ると気を揉むから・・・。
満室経営が健康にも一番だと思う。


27 :名無し不動さん:2005/04/11(月) 15:15:34 ID:???
当たり前ジャン?1ヶ月取ってる(大家も半月+宣伝費(半月)払ってる)んだから
そのくらいやれよ?って感じだが?

ところで>>23みたいな人はパソコンでチェックしてるの?みんなどんなソフト使ってるのかなあ。。
オレはエクセルで自作なんだけどやっぱ使いにくい。アクセスでつくりゃいいんだろうけどさ、スキルないし。
市販でいいものある?小規模(10室ぐらいまで3棟以下)専用のソフトあるといいよね。
みんなで作る?w

28 :名無し不動さん:2005/04/11(月) 16:03:10 ID:???
>>27
その規模なら画用紙に線を引いて一覧表を作れ。見やすいぞ。

29 :名無し不動さん:2005/04/11(月) 16:31:55 ID:???
>>27の書き込み、何となく話が噛み合ってないような気がするけど…


30 :名無し不動さん:2005/04/11(月) 16:33:00 ID:O3xvvqji
やく30坪の土地に建っているアパートなんですが、一階廊下、
前面のコンクリート部分、二階廊下コンクリート部分がかなり汚れて
しまっているので清掃しようと思っているのですが、ケルヒャー高圧洗浄機
を買って自分でやるか、業者にたのもうか悩んでいます。これに関して経験の
あるかたアドバイスおねがいします。

31 :名無し不動さん:2005/04/11(月) 17:15:29 ID:???
>>28
そうそう。

32 :名無し不動さん:2005/04/11(月) 17:35:26 ID:Fkp/nEoz
>>30
業者に見積もりを取る。ケルヒヤーの高圧洗浄機が幾らか調べる。
どっちが徳か考える。体力あるなら自分で洗ってみればいいよ。
水を引き込む所と電気もあるんでしょ?
ケルヒヤーの洗浄機で長いホース(下水洗い用)がおまけに付いてるの
漏れはもってるよ。最近は使わないけど。
住民で下水を詰まらせた香具師がいた時に使いますた。
高圧洗浄機は持ってると何かと便利だよ。外のガラスや網戸も洗えるよ。
収納の場所とるけどね。物置があるなら買いかな?!

33 :名無し不動さん:2005/04/11(月) 19:39:54 ID:???
築浅で、建てた当時は大して考えずに私道部分を土間コンにしてしまった。
今になって思うと、維持の事やら見栄えやら考えると大失敗。
次は土間コンから何にしようかなぁ。維持に手間掛からず且つ見栄えいいのでいこ

34 :名無し不動さん:2005/04/11(月) 21:00:33 ID:uOzhXT3q
何をどうチェックしていて、どんな風に見やすくしたいのか書かないと誰にもわからないだろ。

35 :名無し不動さん:2005/04/11(月) 22:28:55 ID:d0ecavBJ
大学近くで60坪ほどの土地に1K8戸の木造APを持ってます。
ただ30年近くなって空きが目立つようになってきました。

今 悩んでいるのは
@ 3000万ほどローンを組んで建て直す。
A 2000万ほどローンを組んでリフォームする
B 最低限の手直しで家賃を下げる(25,000円から20,000円に)

今後アパート経営も不透明な部分もあるので、
あと5年から10年したら処分しようかとも考えています。
どの方法がいいでしょうか?
ご教授お願いします。


36 :名無し不動さん:2005/04/11(月) 22:51:43 ID:???
>>35
処分を前提とする以上3以外に選びようが・・。
そもそも、家賃相場や、設備の内容すらわからない状況では
なんともいえない気もするのですが、家賃を下げる前に
今までどのようなことをしてきたのですか?
また、最低限の手直しとはどのようなことを考えているのですか?

37 :名無し不動さん:2005/04/11(月) 22:55:29 ID:Fkp/nEoz
>>35
大学が近くなら立地条件は良いですね。裏山椎茸ですな。
3000万を借りて建て替えも良いでしょうね。お客さんは来そうですもん。
2000万でリフォームするなら建て替えたほうが良いかも知れませんね。
家賃を下げて税金とか維持費は大丈夫なのかな?
あとは、資産として相続の時にどうだったら一番相続税が掛からないかとか。
うちはバブルの時に相続税を考慮して建てたんだけど、今は地価がうんと下がった。
あと、駅からちょっと遠いし、学校が近くにないから経営は大変です。
税理士さんに相談してもいいかも知れません。
あと、5年10年したら、もっと少子高齢化して土地が安くなってるかも。
先が不透明ですから不動産経営は難しいですなぁ、まったく。


38 :名無し不動さん:2005/04/11(月) 22:56:11 ID:???
初期投下資金と現在までの売上げ、運用利率と賃料下落のシュミレートグラフ化、借り入れ残高と
残りの総返済金額、入居者の個人情報、賃料の入金の遅れのチェックなど。。
退去日が決まればあとは清掃費とか入力すれば清算一覧表がでれば最高。
税務申告にリンクさせる必要はない。

そりゃ画用紙に書けばいいんだがせっかくPC経費で買ってるんだから使いたいんだよw


39 :名無し不動さん:2005/04/11(月) 23:07:57 ID:???
PC経費でってありますけど、こんなのも経費でいけるってあったら
悪知恵教えてくらはい。経費魔神になりたいどす。
PCは経費。これ早速しますw

40 :名無し不動さん:2005/04/11(月) 23:24:24 ID:???
電話代は按分(自宅との割合を決める)出来る。専用に引いたなら全額が経費。
携帯電話も経費に出来る。但し実際に使ったことがないと苦しいぞw
ネットもメールで連絡するならネット代も経費。
共有部分を掃除するから洗剤もホウキも経費、アパを見に行くための交通費も経費。
掃除したときのどか沸いて飲んだジュース代も経費。

遠距離のアパなら年数回の飛行機代(もちろんその地域じゃないとだめだが)も経費。
投資しようとして下見にいった場合も経費が認められるかもしれない。
地方で不動産投資の研修会があれば参加費も経費。

逆にいうと「賃貸と関係無い」のが認められない。税務署関係ないぜ!ってひとがいたが
調査に来られたらさかのぼってごっそり持っていかれる。
カミさんのパンツとか経費むり。打ち合わせと称して身内の飲食代もだめ。
(不動産業者との飲食代は落とせるだろうが限度あるよん)


41 :名無し不動さん:2005/04/12(火) 00:50:45 ID:svantFwh
32さん、どうもありがとうございました!
参考になりました。

42 :35です:2005/04/12(火) 08:34:06 ID:iO0MjUqZ
レスありがとうございます。

>>36
今まで不動産屋まかせでした。
今では回りの相場に比べてお得感はありません。
外装の吹き付け、CATV・光などのインターネット環境を整えて
更に家賃を下げようかと。

>>37
ローンも何もないので下げても大丈夫です。
反対に建て直した場合ローンが出来るので入居率によっては不安がでます。
回りのコンクリート造りのAPでさえ下げてきてますので、
木造APでお金をかけても5年10年先はたして大丈夫かと・・・




43 :名無し不動さん:2005/04/12(火) 11:01:43 ID:pZlQxkuu
>>38
まぁ、全部Excelで出来るわな。
ただ後々(データが多くなってきた場合)のことを考えるとAccessが良い。
知り合いにPCシステム関連会社の奴とかいないの?
要望出して、Accessで作ってもらうのが一番良いと思う。

ttp://www.hiramoto.com/oyasan/
ttp://www.kt.rim.or.jp/~tt02-fnt/

上の見たいのもあるみたいだね。

44 :名無し不動さん:2005/04/14(木) 02:56:35 ID:???
これは友人の話なのですが、土地約110坪の借地で3000万弱の事業ローンを抱えています。
近場の土地価格などを参考にすると坪120万前後(勿論所有権の場合)の地域です。
親から引き継いだ事業ですが将来的にきびしくアパートを計画したところ
22uの1K×6戸×3階=18戸で近隣の同程度で賃料7万弱、駐車スペース6台分計12万くらいで
総事業費は8000万少々となりました。
本人は廃業時に再就職先もあり、自らの生活費のみであれば問題なく現在の事業ローン、
新たな建築費、地代に家賃収入は全て充てても良いようですが、付き合いのある金融機関からは
@借地であること
A現状ローンを抱えていること
を理由に断られたとの事です。
厳しい条件ではあると思いますが、このような計画に前向きな金融機関はありますでしょうか?
詳しい方いらっしゃいましたらアドバイスお願いいたします。

45 :名無し不動さん:2005/04/14(木) 03:12:31 ID:???
>>44
金融機関は893と一緒だ。担保がないと厳しいかも。
どこの金融機関も不良債権タプーリ抱えてるもんね。
とりあえず、駐車場にして返済先にした方が良いんでは?
簡単に言うけど、3000万って返すの大変だよ。
田舎に一軒家が買える値段だもん。
あと、いま7万でワンルーム貸せても、将来家賃がうんと下がるかも知れないよ。
相場の賃料を本当に調べたのかなぁ?
都心で駅に近くても今年は空き室があるくらいだ。
少子高齢化は止めようもないからワンルーム厳しいかも。
駐車場が付いてるのは魅力と思うけど・・・。
ファミリータイプも分譲マンソンが安いから更に厳しいかな・・・。
高齢者向きの家賃補助の出るマンソンだってあるくらい。
甘く考えるとマンソン経営失敗する。

46 :名無し不動さん:2005/04/14(木) 03:25:08 ID:???
>>44
友人の話だろうが、喪前本人の話だろうが、どうでもいいが、その設定はよほどの好立地でなきゃ成り立たんだろ。
普通なら断られるわな。

47 :44:2005/04/14(木) 04:08:19 ID:???
レスありがとうございます。

>>45
実は私も近場で大家をしていますが、賃料的には問題ないと思います。
十数年が経過していますが満室状態をキープしていますよ。
更に駅からは徒歩5分といくらか条件も良いですし、近所でも3DKなどは苦戦して
いますけど、将来的に最悪5万少々になっても満室であればなんとかなりそうです。
逆に3000万は事業をたためない足枷みたいなもののようで、当然に修繕や空室は賃料の
一部を積み立ててとなりますが、収益を生活費に充てる考えはないようです。
ローン終了後を当てにしている面はないとはいえないかもしれませんが。
それと全てを駐車場としても20台は厳しいようですし、それこそ空きが出やすいと思います。
空き無しでも地代と現在のローンがぎりぎりかもしれません。

>>46
返済計画には、それほどの無理はないと個人的には思うのですが、銀行の現状などを考えると
確かに難しいですよね。

48 :名無し不動さん:2005/04/14(木) 09:53:12 ID:???
>>47
(1)借地の賃貸料は月いくらですか?
(2)8000万のうち、いくら借りる予定?
(3)3000万ローンの年返済額は?


49 :名無し不動さん:2005/04/14(木) 14:30:28 ID:???
>>47
8000万ってRC?重量鉄骨?建築の設備工事も含むのかな?敷地広いし。
建築費の他の経費も掛かるよ、ホントに8000万だけで収まるのか?
整地やガーデニングや塀や水道に下水道、BS等のアンテナ工事
電気の配線工事とガス等の設備工事だけでも18所帯ならかなり掛かる。


50 :名無し不動さん:2005/04/14(木) 18:34:37 ID:???
借地だと建て替えは大丈夫なの?オレ地主だったら拒否するけど。。

8000万はちょっと高いなあ。。RCだったらいいけどたぶん鉄骨だろ。。
ハウスメーカーだったら自社とか提携ローンでむりやりにでもイカせると思うぞw

一部屋あたり400万ぐらいなら高級だね。今厳しいからもう少し小さめのプランと
事業の借り入れの抹消方法をかんがえたほうがいいかも。
どうしても自営だと商業規模で考えちゃうが、一旦捨ててリーマンだったらどうするか?みたいな
視点で考えるといいかもね。。

51 :名無し不動さん:2005/04/15(金) 00:31:42 ID:???
借金してまで、他人の土地にマンション建てる気にはならんけどなぁ・・・。

52 :名無し不動さん:2005/04/15(金) 22:59:13 ID:???
他人のだけど借地権は相続出来るから実質自分のモノといっていいだろ?
定期借地はベツだけど。

53 :名無し不動さん:2005/04/15(金) 23:16:21 ID:???
借地権割合高いと銀行は借地も担保として認めるの?
借地に新たに建物を建てる時は、地主の承諾がいるんじゃないの?

54 :名無し不動さん:2005/04/16(土) 00:38:16 ID:???
地主の許可はいらんの?

55 :名無し不動さん:2005/04/16(土) 00:42:25 ID:???
要るよ

56 :名無し不動さん:2005/04/16(土) 04:47:47 ID:???
再築は難しいんじゃないか?

57 :名無し不動さん:2005/04/16(土) 06:22:46 ID:DttcPe6j
今日の日経に広告出しているよ

20歳以上なら云々 ノンリコースローンとか
書いてあるな

58 :名無し不動さん:2005/04/16(土) 09:04:45 ID:???
モルガンでもやってるね、オリックスでも。

59 :名無し不動さん:2005/04/16(土) 09:53:57 ID:???
初心でスマソ。モルガンでもオリックスでもやってるノンリコースローンって
何ですか?

60 :名無し不動さん:2005/04/16(土) 11:57:14 ID:???
首都圏で超駅近で商業地をもってるんですが、ビルにしてテナント貸でもしよう
かと考えてるのですが、今は借り手が少ないんですかねぇ?
展望はいかがなものでしょう?

61 :名無し不動さん:2005/04/16(土) 12:07:46 ID:???
>>60
首都圏の駅近と言っても、ピンキリだからなぁ。
おまけに、ここで聞いてる時点で…

62 :名無し不動さん:2005/04/16(土) 13:25:37 ID:???
書いてあるとおり
ノンリコースローン=土地収益事業で返済出来なくなったら取り上げるってこと。
逆に
個人的に借金をしょわないで済むので建てたビルが地震でぶっ飛んだとか入居者がいなくなったとなって
返せなくなっても家屋敷売り飛ばさずに済む(そのビルだけが持っていかれる)ということ。

そのかわり金利が高い、物件によってはダメ、条件(借り入れ金額と返済計画がマッチしない)によってもダメと
結構厳しいようだ。
というかノンリコースローンで借りられる条件かどうかを審査してもらってOKだったら
それもって普通の金融機関で金利交渉したほうがいいw


63 :名無し不動さん:2005/04/16(土) 14:41:25 ID:???
確実に収益上がる都心駅近やターミナル駅駅近ならここで訊くまでもない

64 :名無し不動さん:2005/04/16(土) 14:53:10 ID:aMS5TKpd
意見きかせてください。
アパートの管理委託をお願いしている不動産屋からの家賃振込がずるずる遅れます。住民の延滞ではないようです。
催促の電話を何度かして(電話に出ないことも多い)、4月上旬にやっと2月分が振込まれました。
この不動産屋とは20年近い付き合いですが、現在は奥さん(未亡人)が社長を継いでひとりでやってるようです。
小さなアパートですが、年金暮らしの親の貴重な収入源なのでこっちも困ります。
このままなら管理会社を変えたほうがとも思うのですが、その段取りもわかりません。
どうしたもんでしょう?

65 :名無し不動さん:2005/04/16(土) 15:00:49 ID:fgGq6tM9
64さん・・あたり前そんな管理会社やめたほうがいいですよ、

66 :名無し不動さん:2005/04/16(土) 15:12:42 ID:???
まずは送れている理由を聞く。必ずアポ取ってから直接会うこと。
逃げたら倒産寸前です。

フローされているなら遅れる分のすべての清算が出来るはず。
(多忙だという理由もあるだろうから)
清算出来ない=運転資金へ使い込み。がほぼ確定。敷金も多分使い込んでるだろうから
入退去の清算が出来なくなります。

で、多分資金繰りがヤバいと思いますので、面談後確定したら
出来るだけ早く別の不動産屋を探すことです。電話帳やネットもいいですが
足で見て歩くほうがいいです。大手中小とありますがあまり関係無いです。

ちなみに賃料管理(賃料だけ管理する)場合だと家賃の5%ぐらいって不動産屋が多いです。
建物の管理までやっても実費でいいよってところもあるし1部屋何千円って
決めてるところもあります。

ケンカ腰で話し合ってもいいですし、ちゃんと払える(多分ダメだろうけど)なら
それでいいのですから、敷金分がちゃんと取ってあるか、遅れている賃料を支払うのはいつかを
ちゃんと書面にしてもらって下さい。必ず書かせることです。(何かの時に役立ちます)


67 :>>64:2005/04/16(土) 17:37:29 ID:aMS5TKpd
>>65 >>66
お返事ありがとうございます。
理由は「体調を壊していて・・・」とかそんな感じです。
昨年6戸中3戸の借用者が退去したのですが、その時はちゃんと敷金を返したようです。
(そのせいで懐が苦しくなってるのか?)

最初の管理委託の契約書には管理費5%と記載されてますが、その後どうやら
8%に値上げしたみたいです。その書類はありません。
(アパートの事は亡父が全部やってたので詳細がわかりません。)
田舎なので家賃も管理費も微々たるものですが。

>遅れている賃料を支払うのはいつかをちゃんと書面にしてもらって下さい。必ず書かせることです。(

そうですね。なんとかやってみます。

空室が出たのに一向に埋まらないので、アパートを建てた建築会社に相談し、
リフォーム実施と同時に複数の不動産に広告を出してもらうことにしました。
つまり今までの不動産屋の一元管理ではなくすことにしたんです。
(そうして徐々に不動産屋を変えようかと)
それをどうやら不快に思ったのか電話してもつかまらなかったりします。

ケンカはどうも苦手なのですが、強気に出なくちゃいけない時ですよね・・・


68 :名無し不動さん:2005/04/16(土) 18:01:09 ID:???
管理を入居斡旋と家賃回収だけにして、敷金等は自分で管理すればいいんじゃないかな、うちは入居斡旋のみだが。

69 :名無し不動さん:2005/04/16(土) 19:45:59 ID:???
というか期日までに振り込むのは常識だろ?
入居者はそうやって払ってきたのに不動産屋がルーズで済むのかよ?ということだね。

お金の管理が出来ない不動産屋に「管理」は任せられないし、入居者の審査もやって欲しくないと
はっきり言っていいんじゃないですか?

>このままなら管理会社を変えたほうがとも思うのですが、その段取りもわかりません。

複数の不動産屋に広告出していると書いてますが、自分でどこの会社とか把握されてます?
建設会社にお任せではダメです。
ルーズな不動産屋からこちら側に一旦引き取ってから、他の不動産屋に出さないとダメです。
あっちからこっちへ流しても業者側のいいようにされる場合もありますし、一度賃料と契約の
流れを見ておいたほうが財産管理の練習になりますのでやっておいたほうが良いですね。

ようするに詳細判らない。のではなく、知ろうとしないとダメだということです。
知ってしまえばそんなに難しいわけではないです。ここ皆さん話す内容が細かいのは
借金して建ててその返済があるからとか、トラブルを抱えたりとかだからです。
不動産屋が管理に入っていても解決しないこともありますから。(というか管理入ってれば大きく成るまで放置しない)


70 :64:2005/04/16(土) 21:35:16 ID:aMS5TKpd
>>68
>管理を入居斡旋と家賃回収だけにして、敷金等は自分で管理すればいいんじゃないかな、うちは入居斡旋のみだが。

入居斡旋とは、入居者を見つけてもらったら斡旋料として家賃1ヶ月分払うというようなことですか?
そうなら今までは入居斡旋料を払っていません。ただ、不動産屋が有料広告出した時にその都度実費(5万円程度)払ってます。
不動産屋に撤退してもらうなら今の入居者の斡旋料を払った方が円満でしょうか?

>>68
>複数の不動産屋に広告出していると書いてますが、自分でどこの会社とか把握されてます?
>建設会社にお任せではダメです。

はい。現在の不動産屋を含め3社であることを把握してます。
しかしご指摘の通り建設会社の担当者にかなり頼ってるのは確かです。
リフォームで数百万の借金もできましたし、母に代わって勉強することにします。



71 :64:2005/04/16(土) 21:36:56 ID:aMS5TKpd
↑↑↑
>>68>>69の誤りです。すいません。

72 :名無し不動さん:2005/04/16(土) 21:48:57 ID:???
余計な金払って業者の食物にされてる椰子多過ぎ

73 :名無し不動さん:2005/04/17(日) 15:27:55 ID:???
>>70
正確には仲介手数料は一ヶ月分しか業者は取ってはいけない、が広告宣伝費という名目で
入居者・大家から計二ヶ月取っていることが多い、お宅の場合は多分入居者からしか手数
料もらってないんでしょう、広告ってお宅のためだけの広告?今の入居者は済んだ話なの
で関係ないと思います。

74 :名無し不動さん:2005/04/17(日) 18:48:56 ID:+6I3TSV2
ウチは古いアパートだから更新料とらない。
だからか、なかなか出ていかない。
空きになるよりイイケド。
不動産屋はしっかり、借主から家賃の3割
更新手数料を取っている。
どこも、そんなもんか?

75 :64:2005/04/17(日) 20:23:25 ID:JxKRl8x8
>>73
>広告宣伝費という名目で入居者・大家から計二ヶ月取っていることが多い
この辺りは家賃1ヶ月分というのが相場のようです。
今後は仲介手数料を1か月分払う代わりに広告代は払わないでいいよう今日決めてきました。

>お宅の場合は多分入居者からしか手数料もらってないんでしょう
貰ってるとは聞いたことないですが・・・今度確認してみます。

>広告ってお宅のためだけの広告?
不動産屋が有料の住宅情報誌にうちのアパートを掲載するためのものです。
うちだけ掲載しているわけではないですが、うちの分だと思ってます。

>>74
うちも更新料はとってません。たぶん昔から。
不動産屋が借主から取っているかどうかは聞いたことがありません。

管理会社を地元の大手に変更する手続きを進めることにしました。
変えた場合でも、仲介手数料や更新手数料をどうするつもりか確認することにします。
みなさんご意見ありがとうございました。



76 :名無し不動さん:2005/04/18(月) 00:17:38 ID:???
>>74
>不動産屋はしっかり、借主から家賃の3割
>更新手数料を取っている。

初耳だ。世の中広いなぁ。


77 :名無し不動さん:2005/04/18(月) 03:08:50 ID:???
どうも賃貸のルールは決まりがないようだ。

78 :名無し不動さん:2005/04/18(月) 03:24:05 ID:???
もとからルールなんて最低限が法定されてるだけだし。
むかつくのは東京ルールがあたかも一般論のように報道されること。

79 :名無し不動さん:2005/04/18(月) 09:45:22 ID:???
東京ルールは無視する。

80 :名無し不動さん:2005/04/18(月) 10:12:11 ID:???
なら訴訟だ

81 :名無し不動さん:2005/04/18(月) 10:21:15 ID:???
賃貸経営失敗して悲惨な状況ってよく聞くが、何故か表沙汰になってない気がする
けど、実際どんな感じ?失敗者って結構な数いるのかなぁ

82 :名無し不動さん:2005/04/18(月) 10:25:42 ID:???
普通に経営破綻してる人はたくさん居るが。
調べ方が足りないんでない?

83 :名無し不動さん:2005/04/18(月) 10:29:32 ID:???
大抵は最初に建てた人だと思う。
もちろん、うまくやってる人も多いけど。
まず土地買ってから、最初から上もの建てると、ものすごくお金かかるもの。

競売物件でそれが出てくるってことは、何か失敗して破産したってことだから。
本業で失敗ってことも考えられるけどね。

84 :名無し不動さん:2005/04/18(月) 12:04:16 ID:???
>>81
大手ハウスメーカーはマスゴミにとっては上得意のスポンサーだから報道されるわけが無い。

85 :名無し不動さん:2005/04/18(月) 12:17:46 ID:???
HMに食物にされて失敗してる人殊更多そう。
間取り等、計画聞いててそう思うもん。あいつ等金を施主から貪り盗る事しか
眼中に無いなって

86 :名無し不動さん:2005/04/18(月) 17:09:41 ID:???
東京ルールって何がどう違うんだ?

87 :名無し不動さん:2005/04/18(月) 17:26:14 ID:???
運転資金マジックなんだよ。マジック

88 :名無し不動さん:2005/04/18(月) 23:37:42 ID:???
ごく普通のルール
今までの方法がぼったくりだった。

売りに出てるアパはあんまりHMのを見ないがたまたま?
結構見かけるのがバブルでムリしちゃったやつとかマンション規模。
マンションの競売のは怖いぞ〜〜〜!こないだ補修があったんだがクラックが建物全体に
見えないように入っててありゃ地震で「裂ける」と思ったよ。

89 :名無し不動さん:2005/04/22(金) 13:09:45 ID:???
地方の大家です。
家賃の相場は、需要と供給で決まると考えて間違いないのかな?
当方東京通勤圏ではないのですが、東京通勤圏の家賃相場が下がった時、
当地方の需給バランスが変わらなくても、家賃相場は下がるのだろうか?
当市は、この時勢でも人口は流入してきてる。
一棟目の回収が済んだから、2棟目を考えてるんだが、家賃の将来の相場をどう見るか悩んでます。

90 :名無し不動さん:2005/04/22(金) 21:38:35 ID:kCPgra4o
人権擁護法で悪質住人も賃貸OK?!
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1113326197/

不労所得者どもザマーミロwwwwwwwwww

91 :名無し不動さん:2005/04/22(金) 22:05:19 ID:???
>>90
しかし、不労所得と決め付けれるのも心外なんだが・・・・
おまいは一生貧乏するぞ!

92 :90:2005/04/22(金) 22:43:44 ID:kCPgra4o
>>91
すまそ。
こういう書き方をした方が注目されると思ったので。

でもまぁ、アパート経営関係なくかなりヤバイ法案なので真剣に考えてみて
http://ex10.2ch.net/test/read.cgi/news4vip/1113738118/

93 :名無し不動さん:2005/04/22(金) 22:45:49 ID:???
>>91
吊られてはいかん。落ち着いてくださいな。
不労所得の経営者なんてこの不景気にいるわけない。




94 :名無し不動さん:2005/04/22(金) 22:53:34 ID:kCPgra4o
>>93
おいおい、釣りじゃないって、
この法案はアパート経営者にとってかなりきついと思うよ。

礼状なし強制捜査されちゃうんだぞ。
ようはもっと危機感を持って欲しくて書いたわけ。

95 :90:2005/04/22(金) 22:57:59 ID:kCPgra4o
古賀氏に一任と判断 人権擁護法案で与謝野氏
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20050422-00000100-kyodo-pol
http://news19.2ch.net/test/read.cgi/news/1114160938/

しかも、この法案の成立も現実味を帯びてきてる。

96 :名無し不動さん:2005/04/22(金) 23:04:11 ID:???
情報収集ができてる人は危機感をもってると思う。
2007年からは人口減少が始まるし笑っていられないよ。

97 :90:2005/04/22(金) 23:11:14 ID:kCPgra4o
>>96
そうそう。
で、マンション内の治安が悪くなるとどんどん日本人がよりつかなくなるという悪循環。
都営団地t等が今そんな状態だよね

成立してからじゃ遅いわなorz
危機感持ってる人は反対のメールか電話だけでもした方が良いよ。

98 :名無し不動さん:2005/04/22(金) 23:27:25 ID:tBrxpCyl
そうだよな。  >>97
あきらかに「ヤバそうな人間」でも,
入居を断ると,『差別』だ,『人権侵害だ』と主張されるとおしまいだね。
泣くなく、『入居』を認めることになるか,
     『さらし上げ』の刑に服さなきゃならない可能性が大きい。
もちろん,『入居』を認めたことで発生した被害への
     保証なんてありゃしない。
 1.変なやつの入居を認める。
 2.家賃滞納したり,いつのまにか人数が増えても
   時間も金のかかる法的手段にうったえないと解決不能。
 3.そうこうするうちに,ほかのよい店子が,『環境悪化』により
   出て行ってしまう。
 4.大家,ショボ〜ん。




99 :名無し不動さん:2005/04/23(土) 00:48:52 ID:???
>マンション内の治安が悪くなるとどんどん日本人がよりつかなくなるという悪循環。

ちょっと違うと思うぞ。恣意的な法運用は認められない。
「ゴミ捨てルールを守らない」外人はお断り。これ考えればわかるがすでにルール違反。
違法なことを指摘して「差別」よばわりはおかしい。
夜中に騒動を起こす人も違法(平穏な環境を乱していけないと軽犯罪法にある)

そうした人達がやぶへび(法に訴える)ことがあり得るかい? いやあったとしても
毅然とした態度が大事なんじゃないかな?
それから入居を断ったら「差別」とあるが、コレもおかしい。大家が断るのではなく、
不動産屋が「審査落ち」を伝えるだけ。審査の中身を伝える事はしないとしているし
審査受けずに入居はありえない。それに第一カード等の事故があればすでに審査通らないし
過去にそうした決済をしたことが無い人社会人(バイトとか)も審査通らない。

人権擁護法がどれほど(法の成り立ちなどが)危険かを説明することも大事だし、他のスレッド、板へ
喧伝していくことも大事だけど、ちょっと待ってくれ。こじつけに近い論法はおかしくないか?
不安を煽ることと、真の力を纏め上げていくのとは違うと思うよ。

でも、この法案はおかしいので成立して欲しくない。だから明日知り合いの代議士のところへ電話する。

というところでオレの主張は終わり。反論あるなら該当するスレッドへ誘導してくれ。


100 :名無し不動さん:2005/04/23(土) 08:27:39 ID:HguiaYYu
人権擁護委員には裁判員制度みたいに無作為に一般の日本人が選ばれるわけではなくて、
被差別側の人間が選ばれることをよく理解した方がいいよん。
たとえば、同和団体やピースボートやレインボーなんとかなどの市民団体などね。
なにより、人権という言葉自体があいまいなのがいけないね。
新撰組の「武士にあるまじき行為は死罪」と同じで、
人権擁護委員が気に入らない人物は誰でも加害者にできちゃんだよね。


ちなみに、ピースボートって↓こんな感じの団体だよん。
http://society3.2ch.net/test/read.cgi/korea/1112957510/953-960n
【質問相手】 ピースボート

【質問内容】
日本人が被害者の場合は「その原因を考えよ」、日本人が「加害者」の場合は「嫌がらせをやめよ」
ピースボートのこのような主張はダブルスタンダードなのではないか。

101 :名無し不動さん:2005/04/23(土) 12:32:00 ID:kUxQzykx
南下旨くはぐらかしてるな、結局としてそういった運用の可能性が無きにしも非ずであり
なんにしろ人権と定義する物自体曖昧であって、司法の届かないような機関に何を期待してるだ?
でっち上げられる可能性も在るし、少なくとも鶴の一声でたたき台には上げられるね
ま、法施行後が楽しみですな。せいぜいガクブル震えてろ

102 :名無し不動さん:2005/04/23(土) 12:38:04 ID:???
98 名前:<丶`∀´>(´・ω・`)(`ハ´  )さん[] 投稿日:2005/04/15(金) 05:47:21 ID:3VFseNmj
こんなところからも学級崩壊→日本人破壊を企てています。
ちなみに川崎市は在日の多いところです。

>わが川崎市では条例で「人権オンブズパーソン」が設置されていますが、
>公立小学校のある教師は、授業中に立ち歩きをし、クラスメイトとおしゃべりする生徒が
>言うことを聞かず、授業の障害になるので、そのたびに大声で叱責したそうです。
>
>ところが「大声で注意をしたり、聞き入れられない時には腕を強く引っぱるなどの言動が
>あった」ことをもって、人権侵害と認定され、オンブズパーソンが介入して、教師と校長は
>謝罪に追い込まれ、研修を受け入れました。

>かくて、わが息子(小3)のクラスで現にあるように、生徒が授業中マンガを読んでも、
>教科書を見ながら答案を書いても、教師が注意して聞かなければもはや放置するしかない、
>そういう子をクラスメイトが注意すると注意した子が注意される(「口を出すな」「放っておけ」
>「あなたが注意散漫だから他の子のことが気になるのだ」などと言われる)という状況に陥ります。

>人権オンブズパーソン条例の条文を見ても、訴えられた側に異議申し立ての機会はありません。
>もちろん弁護士もつきません。訴えられた本人が所属する(関係する)市の機関は勧告を
>尊重しなければならず、是正措置をオンブズパーソンに報告しなければなりません。これらは
>必要があれば公表できるので、訴えられた側は事実上、嫌でも受け入れざるを得ないのです。
ttp://plaza.rakuten.co.jp/mizuhonet/diary/200503260001/


103 :名無し不動さん:2005/04/23(土) 12:38:52 ID:???
ヽ(゜▽、゜)ノ うひょー

104 :名無し不動さん:2005/05/06(金) 12:56:16 ID:???
書き込みないですな。
皆さん優雅なGWを楽しんでるのかな?

105 :名無し不動さん:2005/05/07(土) 02:48:52 ID:XI9i0sq5
あ・石九博にいきました>>104

あとは映画と飲み会

106 :名無し不動さん:2005/05/08(日) 00:33:15 ID:BVt5ibzA
退去あとの、部屋掃除
以前は自分でやっていたが
忙しくてダスキン頼んだ。
強力な洗剤使っていたが
細かい箇所は、綺麗になっておらず
おおざっぱ。
1Kで3万円とられた。

107 :名無し不動さん:2005/05/08(日) 01:14:19 ID:???
>>106
少し高いと思うよ。
当然ワックス掛けも込みだろうけど。

同じ1Kだけど、うちの2倍弱。


108 :名無し不動さん:2005/05/08(日) 02:08:21 ID:???
出す金は高いよ。
フランチャイズとかでやってるから、質も悪い。たまに当たりを引くこともあるけど。
考えてみりゃ分かるけど、そういうコスト構造だからね。

そういえば去年の夏に退去した部屋のエアコンの掃除をさせたけど、配線ぶっちぎって結局ナショナルショップを呼んだこともあった。
ナショナルショップの従業員の話では、ちょくちょく出す金絡みで呼ばれるらしいよ。エアコン掃除を出す金の正規メニューにいれてるくせに。

それよか地元で広告も出さずに地道にやってる業者を探してみれ。
不動産屋で聞き込みすりゃ、それなりの業者を紹介してくれるだろ。
また、もしそういうのが居ない地方なら、自分で清掃会社を立ち上げるチャンスでもある。

109 :名無し不動さん:2005/05/08(日) 03:10:28 ID:XSYWN6U5
大家と清掃業やっている奴いるのけ?>>108

110 :名無し不動さん:2005/05/08(日) 09:43:58 ID:???
オレw 清掃業とはちょっと違うが。。

111 :名無し不動さん:2005/05/11(水) 13:51:32 ID:???
土地担保で4000程借入れ(35年返済かな?年約1.2%)で、集合住宅建てました。
それがまだ3500位返済残ってます。今の住いは賃貸で月9万。今の実収入年600程。
財産は貯蓄1200位と、借地権を所有。後は10年先位に2500位入ってくる位です。

今考えてる事は、何にも増えない賃貸から出る事。今より更に財を増やす事です。
考えうる選択肢は、 1.自分の多少立派な住宅(5000万〜)購入 2.繰上げ返済
しロ-ン完済へ 3.借地のてこ入れに1200万程投資し、ここからの不動産収入を
、現状年100位を年700位にするといった処です。
土地が抵当に入ってると融資してくれるとこがあるのかも気になりますし、
選択肢が複数あるもので迷ってます。   長文失礼しました

112 :名無し不動さん:2005/05/11(水) 15:15:34 ID:???
&hearts:

113 :名無し不動さん:2005/05/11(水) 15:16:18 ID:???
&hearts,

114 :名無し不動さん:2005/05/11(水) 16:22:56 ID:???
>>111
投資としては自宅は最後じゃない?
安定してるならどうでもいいけど。

115 :名無し不動さん:2005/05/11(水) 22:01:29 ID:???
ていうかみんなぎりぎりのところでやってるんだな。。
貯金1200だったら心配で何もできないよ。

116 :名無し不動さん:2005/05/11(水) 22:14:21 ID:???
既出でしたらスイマセン。
長屋(メゾネット)で3世帯ぐらいのを建てようかと思うんですけど、
坪単価(建築費のみ)はどのくらいが相場でしょうか?

117 :名無し不動さん:2005/05/11(水) 22:25:38 ID:???
>>116
二年位前にうちに来た営業の話では、重量鉄骨の2LDKメゾネットで建築費のみの坪単価470万(4世帯)〜510万(2世帯)てメモが残ってる。
準大手な。

118 :名無し不動さん:2005/05/12(木) 01:20:41 ID:???
>坪単価470万

???

相場の10倍以上だけど・・・。

119 :名無し不動さん:2005/05/12(木) 01:35:02 ID:???
スマン、コピペする数字を間違えた.。
>>117は一戸当たりだ。
坪単価に直すと26万(4世帯)〜28万(2世帯)だった。 orz

120 :116:2005/05/13(金) 19:20:38 ID:???
>119
ありがとうございます。
重量鉄骨だとそれくらいなんですね。

今度、大手のHM(木造)の営業が話にくるんですけど、
それくらいならなぁと思います。

121 :名無し不動さん:2005/05/13(金) 20:56:07 ID:???
色々考慮すると工務店で木造がいい。良い物を安くそしてがっちり儲け

122 :名無し不動さん:2005/05/14(土) 00:25:35 ID:???
>>120
木造は重量鉄骨より、もっと安いよ。
2〜3社から相見積もりとって徹底比較して、よく調べると良いよ。

123 :名無し不動さん:2005/05/14(土) 01:45:05 ID:???
28万とかムリだなあ。。すんごい安い。
夜8時すぎにレオパの営業から電話あったぞ。ウチ建築屋なのにw

死ね、レオパ!

124 :名無し不動さん:2005/05/14(土) 08:59:00 ID:???
漏れなら三階建以下なら断然木造。騒音だろうがなんだろうが、鉄骨と大して
変わらんもん。鉄骨にして工費上積みした処で家賃もべらぼうに吊上げれる訳
でもないし、建っちまえば木だか鉄だか何て分らんしねぇ

125 :名無し不動さん:2005/05/14(土) 10:54:42 ID:hEAYY/lz
木造のほうが、建替え時にも安い。建築コストも安い。その判断で、現在建設中です。
30年たったら、壊して新築にするつもり。でも、あと30年も生きられるかな・・・

126 :名無し不動さん:2005/05/14(土) 11:48:40 ID:???
問題は地震だな。

127 :名無し不動さん:2005/05/14(土) 12:56:51 ID:???
そう指摘したがるのは素人か業者だな。しっかりしとけば地震で被害なんて、
今の基準ならそうそうないでしょ。長短考慮しても鉄骨の大きい長所は無いよ。
あくまで大家視点で書くなら、3階以下は木造で決まり。ツ~ヴァイか在来かは省略

128 :名無し不動さん:2005/05/14(土) 13:50:50 ID:???
三階って。。木造三階建てはほとんどムリですよ。境界からの後退距離や
防火規定が厳しすぎて実現難しい。見たこと無いしw
ロフト付きはあれは二階建て+緩和措置だから別。

重量鉄骨でのメリット
三階以上が出来るわりにRCより安い。軽量だからRCより基礎工事が安い。
工期がRCより早い。建築コストがRCより安い。 ようするにRCの廉価版w

あ、償却期間が長いのでローンが長期で組めるとかそう言う面がある。


129 :名無し不動さん:2005/05/14(土) 14:14:40 ID:???
で、116は何階建?

130 :名無し不動さん:2005/05/14(土) 14:24:40 ID:???
解体から外交、登記、空調設備まで、すべて含めた経費を坪で割ると、約70
マソという単価になったのですが、これは相場から見てどうなんでしょうか
ね。
ここでの最近の話を聞いていると、バカ高いようなのですが・・・

131 :名無し不動さん:2005/05/14(土) 14:48:53 ID:???
>解体から外交、登記、空調設備まで

コレは引いといて。
比較しにくいから。

132 :名無し不動さん:2005/05/14(土) 14:54:19 ID:???
>>130の規模は?
木造なら坪50-60万なら高級。レオパ程度なら25-30万ぐらい。
ワンルームでこの程度。2DK以上ならもう少し安い。規模や立てる地域によっても違う。

解体費、外構費、登記は別だね。空調費っていってもエアコンだろ?安いから混ぜて考えても
いいよね。

133 :名無し不動さん:2005/05/14(土) 15:18:11 ID:???
首都圏工務店で木造在来で集合2F建だと、坪、下はいくらの上はどの位の幅?

134 :名無し不動さん:2005/05/14(土) 15:59:57 ID:???
>>132
軽量鉄骨2階建てで、約60坪、ワンルーム8部屋で、大手HMです。
エリアは、神奈川県内の政令市です。

135 :116:2005/05/14(土) 16:07:57 ID:???
>129
2階建てです。


136 :名無し不動さん:2005/05/14(土) 16:19:20 ID:???
漏れは木造でも1世紀は持たすつもり。そのつもりで、変更利き易い在来にした

137 :130=134:2005/05/14(土) 20:47:32 ID:???
>>解体から外交、登記、空調設備まで
>コレは引いといて。
>比較しにくいから。

申し遅れましたが、引いて計算したところ、60マソ強となりますた。

138 :名無し不動さん:2005/05/15(日) 00:26:39 ID:???
>>137
賃貸の軽鉄でそれなら、ありえんぐらい高いと思うけど。
たぶん重鉄はおろか、RCでもそんなにしないよ。

でも凝ったもの造るとそうなるのかな?

相見積もり、とったよね?

139 :名無し不動さん:2005/05/15(日) 05:11:01 ID:yvN+ocLP
又貸しのチョン(朝鮮族の中国人)が家賃滞納した。
聞くところによるとお金を落としたらしい・・・
来月まとめて払うと言っていたが・・親が定期借款の契約書を
無くしてしまった様子。定期を無視し出ていかずごねるでは
と別チョンの話。私の親は出ていくでしょとのほほん
頭が痛い。

140 :名無し不動さん:2005/05/15(日) 07:23:10 ID:???
店舗(オフィス)貸経営考えてるのですが、準備から収益をあげる迄の
流れと収益性があるかどうかの見極めについて伺えればと思います。
後は、どういった方に話を持ち掛け、相談してけば良いのでしょうか?
不動産屋と一建士は思いつきますが。

141 :名無し不動さん:2005/05/15(日) 08:09:41 ID:???
2チャンネルだからって人間の質の悪さがでるなあ・・
と139を見て思った
きっと店子が日本人でも貧乏人とかバカにするんだろうね。
そんなに偉そうなのはどれほどの収入のある大家なのかな


142 :名無し不動さん:2005/05/15(日) 08:14:08 ID:???
>140
設計料等の名目で10万以下位払う必要はあるけど、
HMだと、収支計画含めて一応の流れを全部やってくれる。

詳しい営業担当なら大雑把なものは無料でやってくれる場合もあった。

143 :名無し不動さん:2005/05/15(日) 08:35:49 ID:???
グーグル検索したらダイワが引っ掛かった。ダイワはどうだろう。他含めどうだろう

144 :名無し不動さん:2005/05/15(日) 08:41:07 ID:???
>137
138と禿同

地盤がとんでもない土地ならあるかもしれないけど、詐欺同然。
違う会社探したほうがよいと思う。

145 :名無し不動さん:2005/05/15(日) 12:43:28 ID:???
>>141
139のツッコミどころは「又貸し」かと・・・

146 :名無し不動さん:2005/05/15(日) 20:24:35 ID:yvN+ocLP
>>141 >>145
ちょっと前にこのスレで又貸しを勝手にされて困ってると
レスしてたものだけど,その頃とだいぶ面子が変わってるようだね
確かに家賃滞納する貧乏人は軽蔑しますね!
いくつかあるビル・マンションの中で1番古いビルなので
来年新しいビルを建てる予定。親の馬鹿ぶりにはよく泣かされてる。

147 :名無し不動さん:2005/05/16(月) 08:55:00 ID:Ck3S9a3c
>>146
計画〜竣工までのレポキボン!

148 :名無し不動さん:2005/05/16(月) 13:40:05 ID:???
匿名だから色々書けるっちゅぅのがここの利点だから、色々読んでみたいもんやね

149 :名無し不動さん:2005/05/17(火) 17:29:55 ID:???
60万、ひさびさの大ヒットだなw 軽量鉄骨ってのは木造と同じ強度しかない。
しかも住みずらいのだ。メリットは工期が少し早いのとローン期間が長く設定できること程度。
駅前の不動産屋あたりにそのメーカーのアパを見せてもらうかちょっと聞いてみな。
あまり良い話は無いよ。賃料安くなっちゃうしね。でも外回りとかの設計は良いから(だって高いもん)
最初の客は付きやすいんで、不動産屋的には見放しやすい(めんどみなくていい)から良いって思うかも。

木造か軽量鉄骨ならせいぜい50万が良いライン。60万なら無垢の床板に腰壁つけて
風呂は一戸建て用、洗髪タイプ洗面台に大理石天板のシステムキッチンがつく。
あるいは外壁がホンモノのタイル貼り(200-500マンぐらい)にしてメンテフリーにするかのどっちか。

東京都下とかならこんな感じでいいが、地方都市なら超駅前じゃない限り無駄かと。
60万との差、10万×60坪=600万だ。一年分の収入がすっ飛ぶ。よく考えてやるように。


150 :名無し不動さん:2005/05/20(金) 03:51:21 ID:???
建物 2750万円
屋外付帯 650万円
造園外溝 200万円
小計 3600万円
消費税 180万円
初期費用 116万円
事業総合合計 3896万円

軽量鉄骨 2LDK×4(48u) 駐車場×4
家賃30年保証
初期設定 家賃6.7万 駐車場0.5万
駅から徒歩5分

こんな見積もりもらいました。
やめたほうがいいですよねw

151 :名無し不動さん:2005/05/20(金) 09:05:43 ID:???
へ!?明細はないの、そりゃだめだ。

152 :名無し不動さん:2005/05/20(金) 12:01:08 ID:???
浜か崎市でしょ家賃保証なんてつけなくても店子つくんじゃない?
軽鉄で6.7の賃料なら工務店依頼、木造在来でいいんでね?
あとね、漏れの経験則でいくと住宅会社の外溝の仕事って専門の椰子から言わせば
理にかなってないし、暴利な場合多いってよ。一度、木造在来で工務店の
見積もりだしてみ。

それと、間に設計事務所のいい意味で個性的な間取りなんかで完成した日にゃ。
満足度かなり高いと思うにょ。逆に他人に貸さず、自分が住みてぇみたいなw

153 :名無し不動さん:2005/05/20(金) 12:48:38 ID:???
>>150
高っっっ!!!

154 :名無し不動さん:2005/05/20(金) 12:57:01 ID:???
よく見てなかった。116と150は別人かゴミソ2。
あくまで経営という観点からしたら、木造でも可能な物件を鉄骨にする意味が
大してない気がする。費用が上積みされるばっかで

155 :名無し不動さん:2005/05/20(金) 19:19:34 ID:7N9wnPIV
>>150
学生の見込める地域なら、1K×8にして、同程度の家賃(保証なし)にすれば、
単純に考えると、約2倍の収入が見込めると思われ。

156 :名無し不動さん:2005/05/20(金) 19:46:39 ID:sBW91Nh0
漏れは仕事で産業設備の設計を担当してるんだけど、まずたいていのお客さんは
「コンサル」を雇っていて専門的な立場から漏れらの提案や図面をチェックするように
なっている。

振り返って個人になって見れば専門知識なんてないのに建設会社と予算や納期を
駆け引きしなければならない。なんか矛盾を感じる。

157 :名無し不動さん:2005/05/20(金) 19:51:59 ID:???
なる程確かに、個人だと第三者使ってチェックさせてる施主って殆どいないだろう
半ば業者の好いように巻かれてる場合が多い様な。
漏れも第三者監理を雇わなかった事で失敗した口。ある椰子に、それは弁護士の
居ない裁判してる様なもんだと揶揄された(苦笑


158 :家主が言っていた:2005/05/20(金) 22:22:35 ID:p2MSRcL/
150 家賃保証なんて、いい事いうけれど、採算とれるのは10年、結局10年経過すれば
また、手直しさせられ、又、借金が増え、反対に収入が減る一方ですと、世の中賃貸住宅が増える一方
反対に入居者は減る傾向、最後に借金で自殺しなければならないかと、

159 :過少申告:2005/05/20(金) 22:54:29 ID:???
ワンルームを3つ持っています。
でも2つしか申告してません。
本業は会社員、ごまかしているのに疲れました。
この5年間に追徴課税がきたらたいへんですよね。
ごまかしているのは年間84万円くらい。
今年から申告したいが、そのワンルームを売買したのは7年前。
急に部屋が一つ増えた申告をしてやばくなりそうで・・・。
反省しています。


160 :名無し不動さん:2005/05/20(金) 23:23:24 ID:???
>>150
黙ってればいいんじゃないの?ばれないと思うよ。
アパート一棟で部屋数4つくらいなら申告しなくても
大丈夫ですよ。わたしも満室だけど2部屋しか申告して
ないですよ。


161 :不 動 産:2005/05/20(金) 23:26:30 ID:pPESdcDu
特選物件掲載中!! 今が旬!!
http://www.t-v.jp/hokkaitei/architec


162 :名無し不動さん:2005/05/20(金) 23:42:14 ID:XKBGqQ94
家賃滞納者を強制退去させる時、占有移転の仮禁止処分と
明渡しの両方で弁護士使うと約60万円ぐらいかかりますよね。

その費用と管理会社の督促手数料と遅延損害金の合計額を
連帯保証人に請求できますかね?やっぱりダメかな?

163 :名無し不動さん:2005/05/20(金) 23:42:38 ID:???
過少申告は、入居者が契約書を公的機関にだす場合もあるのでまずいですよ。
ある日、大家さんこれに判子とサインしてとか言われるかも。

164 :150:2005/05/20(金) 23:53:50 ID:???
>>151
明細無いですねー
経営計画書では7年で1000万貯まるそうです。
>>152
場所は違います。
軽量鉄骨はあんまり利点無さそうですね。
工務店の見積もりもらってみようかな。
>>153
高いそうですよ、セキスイハイムさん。
>>155
ワンルーム不可っぽいです。
1LDK×6かな。
>>158
家賃保証はあんまりよくないみたいですね。
少子化だからアパートはあんまり乗り気じゃないんですよねー
やってけるんでしょうか。
>>160
??

165 :名無し不動さん:2005/05/21(土) 01:09:05 ID:???
>>164
ワンルーム不可とは?
要綱なんかに抵触した場合、戸数や最低居住面積等の制限を
うける事もあるでしょうけど8戸程度では適用外じゃないですか?

それと坪60万少々はHMとして特に高いとも思わないです。
もっとも地場の工務店の在来で建てることをお勧めしますけど。

166 :名無し不動さん:2005/05/21(土) 08:03:12 ID:???
>>162
弁護士費用の中には、弁護士への報酬のほかに裁判手続に関する実費も含まれてるだろ。
純粋な弁護士”報酬”については、請求できるかどうかは難しいけど、実費については債務者に請求できる。判決を取るときに、裁判費用は被告人の負担とする、って書いてあるでしょ。
同様に督促の手数料や遅延損解禁も債務者に請求できる。

で、債務者に請求できるものは連帯保証人に請求できる。

167 :過少申告:2005/05/21(土) 11:12:56 ID:???
>>164
公的機関ってどんなときがあるのですか?


168 :名無し不動さん:2005/05/21(土) 11:43:07 ID:???
役所に住宅費の補助をするとき。住んでる場所でいろいろあるみたい。
新婚補助だったり、生活補助だったり。

169 :名無し不動さん:2005/05/21(土) 16:51:13 ID:???
HMのお仕着せ仕様なら同じ仕様で工務店でやらせたほうが安い。但しマジもんで
価格競争やらせるとHM(当然別の会社だが)のほうが安くなる。その代わりペラペラで安っぽいので
10年で入居率が下がる。いまどきじゃキツイと思う。レオパみたいなアパだと思えばわかりやすいかな。

>屋外付帯 650万円
>造園外溝 200万円
650万ってなんでしょうかね?w 
200万はボリすぎですな。
ところで木造だと20年で減価償却なんですが外溝は10年です。工務店に相談して
本体価格は安く、外溝価格にその分上乗せしてもらってもらうトクかも。
但し包括契約(外溝工事はやらなくとも請求します)みたいな感じだったら向こうも応じてくれるかもね。



170 :名無し不動さん:2005/05/21(土) 23:12:21 ID:???
ちょっと閃いた。
例えです。
私はアパートを建てたいと考えています。
500mほど離れた友人も建てたいと考えています。
友人と話し合いが付いたら、
2棟の建設ということで、建築会社を競合させたら、安い見積もり出すかな?

171 :170:2005/05/21(土) 23:15:41 ID:???
特にrc造なら値引きしそうな気がします。

172 :名無し不動さん:2005/05/21(土) 23:59:25 ID:???
なんとなく、言われるところ理解しました。

遅くなりましたが、有り難うございます。

今日、本人、連帯保証人の親から電話が
あったので、まあ、取りあえず信用の方向
で(親が全責任をとるということなので)決まりました。

要するに、親としては、子供に社会勉強させたい
とのこと。まあ、親心は分かるんだけど。。。。
なんか、追い込みに力が。。。。。脱力。。。

173 :名無し不動さん:2005/05/22(日) 00:00:49 ID:???
↑は172は
>>166さんへのお礼とご報告です。
失礼しました。

174 :名無し不動さん:2005/05/22(日) 00:16:05 ID:???
>>172
長引かずにまとまりそうで良かったね。
ただ、出来たら、親の言うことを文書にして親に署名捺印させておいたほうがいいよ。
俺の場合はトラブった相手のやり取りは文書化するし、特に金の絡む話は相手に署名捺印させている。
こちらもそれだけの面倒をかけさせられているんだから、それくらい強く出るべきだと思うよ。

いやな話をすれば、保証人とつるんだ挙句に本人保証人ともにドロンなんてこともあるしね。

175 :名無し不動さん:2005/05/22(日) 00:51:35 ID:???
>2棟の建設ということで、建築会社を競合させたら、安い見積もり出すかな?

よく判らないけど二棟いっぺんに発注するから安くしてくれってことかな?
しかも他人のと一緒でってか。。まあ20まんぐらい安くしてくれるんじゃない?
それでも小さい業者ならいっぺんに工事できないだろうから建設期間に制限があるようなアパとか
難しいかもね。

それこそ土地が繋がってて資材とかが減らせるような構造だったりすればガクンと
安くなる可能性はあるね。足場や外溝が同時に作れるとか仮設が移動せずに使えるとかね。


176 :名無し不動さん:2005/05/22(日) 14:36:29 ID:???
はじめまして。親を継いで大家になる予定の者です。
賃貸住宅の建築コストですが、部材単価は一般の持ち家よりも廉価となるに
しても、水周りが単位面積当たり多くなる関係でコストを引き上げ、格段に
持ち家よりも坪単価が落ちるようには思えないのですが、実際のところ、如
何なものなのでしょうか。


177 :名無し不動さん:2005/05/22(日) 14:55:20 ID:gA7br67h
マスコミ不人気投票

http://www.amiva.com/an/vote002/tvote.cgi?event=002&show=all

朝日,聖教,TBSが上位に来るべきだと思う。

1日1回投票できるので是非。 よろしく。

178 :名無し不動さん:2005/05/22(日) 21:47:03 ID:???
>水周りが単位面積当たり多くなる関係でコストを引き上げ、格段に
>持ち家よりも坪単価が落ちるようには思えないのですが

バリューが違う。1K(ワンルームタイプ)が判りやすいのでそれで説明するが
25u×8戸=200u、一戸建てだと100uぐらいが建売ぐらいの面積だね。
まず2倍あるのでその分外壁や屋根などの必要な面積が減る。倍量使うのでその分値引きもさせる。

水周りは8倍あるが配管工事の場合では一本引いてそこから分岐するし、戻り工事というような
何度も現場に足を運ぶ頻度が下がることも安く施工出来る理由。
一戸建てのユニットバスは100万ぐらいするがアパ用は30万ぐらい、トイレ一体型だと40まんぐらい。しかも
配管が一回で済んでしまうからさらに安くなる。

電気工事も1部屋にせいぜい二つのコンセントで一灯でおしまい。一戸建てではいくつも必要だし
3路スイッチとかもつけなきゃならん。インタホン配線も一ヶ所こっきりではなくアパなら8箇所引けるから
その分安く施工出来る(割安という意味で)
ガス、特に都市ガスはあんまり関係無い。あれは工事料金が大体決まってるからなあ。。

クロスなんかも一番安い量産タイプだしその他も量産タイプだから安い。以前買ったフロア材なんか
坪で¥3500だ。ベニア一枚(0.5坪)で¥1000ぐらいだから、化粧材が貼ってあってしかも塗装までしてあるのに
元取れるんか?と思うほどだ。

施工する大工も見習いの練習に遠慮なく出来るからそういうのもコスト削減になってるぞw


179 :名無し不動さん:2005/05/22(日) 23:25:27 ID:???
ガスは新規に供給契約できるから、配管工事は只同然。

180 :名無し不動さん:2005/05/23(月) 00:48:56 ID:???
親がアパートを建てるか迷っているんです
家の奥にアパートを建てるのですが・・・
奥に建てる点と駅から10分少々かかる点で、利益なんてでるのでしょうか・・・
アパートのことはなにもわかりません・・・
ちなみに土地は所有してますがアパート建設費用は銀行から融資を受けて賄うようです

181 :名無し不動さん:2005/05/23(月) 02:01:45 ID:???
>>180
土地持ちなら、やってみるのもいいんじゃない?
失敗するのも勉強のうちだよ。

182 :名無し不動さん:2005/05/23(月) 09:49:36 ID:???
>>180
最近流行りの「家賃保証」なんてのもあるYO!
期間はそれぞれだけど、30年間ってものもある。

やるしかない、マジオススメ

183 :名無し不動さん:2005/05/23(月) 09:57:13 ID:???
最初は保証つきが良いだろうね、けど極力自分でかかわること、そして自分でやれる自信がついたら保証はきる、保証料は勉強代と思うべし。

184 :名無し不動さん:2005/05/23(月) 10:22:49 ID:???
めくらをいい事になんだかなぁ。もう少し情報書いてくれないと採算執れるか
どうか判断つかないよ

185 :名無し不動さん:2005/05/23(月) 11:12:49 ID:???
>>180
そもそも利回りが何パーセントなのかと。

家賃保障はやめといた方が良さげ。

新築なら満室にするのは割と容易。

何社も回り、条件の良い仲介の不動産屋と手を組むことが重要。

186 :名無し不動さん:2005/05/23(月) 12:33:13 ID:???
>>183
おいおい、新築の頃こそ家賃保証なんか不要なんだよ。
その時期に管理を実地で勉強するの。
家賃保証で管理を他人任せにして、勉強なんかになるかよ。

新築の頃なんて特別なことが無けりゃ、基本的には共用部の電球の取替えくらいしか管理の仕事は無いよ。
で、ほっといても客は付く。
そんなことのために保証料払う奴は馬鹿。

187 :名無し不動さん:2005/05/23(月) 12:46:41 ID:???
ま、180の追加情報待とう

188 :名無し不動さん:2005/05/23(月) 14:02:50 ID:???
まあ 周りがどれくらいで貸してるか不動産屋に聞いた方がいいよ
どうせ借り主は仲介してもらうんだし

あと建築屋の言いなりで学生仕様なのにタイル張りの廊下やらイラナイ設備
(ウオシュレットや浴室暖房、ムダに高性能なエアコン)をケチるかがポイント

まあ失敗しても勉強の一つだからね


189 :180:2005/05/23(月) 14:07:11 ID:???
みなさん、ありがとうございます・・・
もちろんあれだけの情報でアドバイスなんて難しいと思うのですが、ありがとうございます。
中央線沿線の荻窪駅で、駅からは15分くらいかかると思います。
一般的に、道に面していない奥にある建物でも、人は住んでくれるものなのでしょうか・・・
二階建て六部屋で家賃は11万円を考えているようです。
親に聞いて他の情報も書き込むつもりです。
なにぶん母一人なので建設会社にうまいこといわれてるのじゃないかと心配です・・・

190 :180:2005/05/23(月) 14:13:56 ID:T1D3BZwY
家賃保証はつけるみたいですね・・・
もう少し親に聞いてみます。

191 :名無し不動さん:2005/05/23(月) 14:23:03 ID:???
昔学生時代に、西荻窪駅前のRC造7階建て2DKの賃貸マンションに住んでたが、その家賃が11万くらいだったな。
そんだけのことだけど。ちょっと懐かしくなったんで。

192 :名無し不動さん:2005/05/23(月) 14:39:12 ID:???
浴室乾燥機、ウォシュレって場合によっちゃ無駄じゃねぇ~んでねぇ~の。
そりゃ~設備つけずに店子ほい2つけば言うことないけど、差別化に於いて
この2点は少しは効果あると思うけど。

浴乾は日当り悪い物件の補助役割。ウォシュも立地悪い場合、他に
は無いものをということでつけるのもいいんでないの?
洗浄トイレは思ったより無い物件多いから。
賃料高めの物件は付いてる率高いけどさ

193 :名無し不動さん:2005/05/23(月) 15:24:56 ID:???
利害にあんま関係無く気楽に相談出来るこういう場あるの羨ましい。
数年前じゃ到底考えられないから。漏れもこういう所で軽く相談のってもらって
から建てたかった

194 :名無し不動さん:2005/05/23(月) 17:25:57 ID:???
やってみなけりゃわからんね、教えてもらって身につくもんでもなし。

195 :名無し不動さん:2005/05/23(月) 21:17:48 ID:60Sui8oI
>>189

間取りと床面積は?後は鉄筋?プレハブ?


荻窪の北口か南口か?バス便はあるか?

教えてください。

196 :名無し不動さん:2005/05/23(月) 22:02:01 ID:???
荻窪は南荻窪なら天沼より少し人気あるかな。
賃貸じゃ大して変わらないか。
日当たりがまず大事、今でも悪いと決まりづらいのに20年後とか
どうなるか。設計段階で工夫すべし
あとこの辺だったら新築で強気の値段を付けなければすぐ決まるから
保証なんていらないよ。中央線は東京の中でも更に人気トップクラス
だもの。
あと駅から遠いんだから自転車置き場は絶対確保。

197 :名無し不動さん:2005/05/23(月) 23:45:23 ID:60Sui8oI
同じ杉並なんですが、善福寺公園から徒歩4分、バス停(荻窪、西荻、吉祥寺、大泉学園)徒歩2分
上石神井まで徒歩12分で2DK、うニットバス(トイレ別)、流し台新品、約35uRC,築17年位、南向き
駐車場敷地内で95000円で募集かけてるんですが、高いですかね?一応CATV,Bフレッツマンションタイプ
は導入済みなんですが。

198 :名無し不動さん:2005/05/24(火) 00:20:56 ID:???
ケーブルとBフレッツが無料(賃料に含まれる)だとすると4000+4000で合計¥8000分安い。
¥87.000が賃料で、35平米か。。坪¥8.200ということで相場から言うとかなり安い。

だけどそれは単位面積当りでの値段だからちょっと中途半端だね。
25uなら¥62.000なのにね。相場じゃもっと上でしょ?

入居率が下がっているのが相談なら賃料設定以外の、その他が原因ではないかと。。
ルームシェアは認めてるのかな? 単身者には高いし新婚には狭くて古すぎるw
兄弟で上京した学生とか同棲したいカップルが住むにはいいよね。

199 :197:2005/05/24(火) 00:50:15 ID:f02wB4gV
>>198
CATVは無料ですが、Bフレッツは有料です。
老朽化は確かに・・。一応改装は木の部分などにペンキを塗ったりしました。

賃料は、今の相場ではちょい安といったところだと思います。新築当時は激安だったらしいですが。
当時は親がやってましたから。

そうですね、ルームシェア認めます。 同棲カップルはいらっしゃいます。
新築当時は近所の女子大の学生姉妹が住んでたこともありましたが、今となっては距離があり
ますし。 駐車場は15000円です。結構安いと思うんですが、最近家の近くのマンションは空き室が
結構多いですし、買い得な分譲マンションが建ちましたし。ありがとうございました。

200 :名無し不動さん:2005/05/24(火) 00:52:23 ID:???
賃貸物件検索サイト等見たりして、近隣他物件でも見てると、自分の物件の
優劣のヶ所が浮かんでくる。賃料の適正とか等自分なりに掴めてくる。
漏れも他物件見てる内に自物件の質というか位置みたいなのが掴めてきて、
強気で賃料上げたら店子が何回か付いたりしたのもあった。
恐らくしてない人のが多いと思うが、周囲の他物件に眼を配るのは重要と思う

201 :名無し不動さん:2005/05/24(火) 00:58:54 ID:???
シェアを認めるなら騒音や生活態度(深夜まで騒ぐとか)で苦情がひどいなら出てもらうことと、
1年以内の退去なら敷金返金しませんとかの条件付けるといいかもね。
その代わりに部屋ごとにカギ付ける工事費負担するよとか、要するにアメとムチだね。

あと、相場より安いっていうのは「もし1kだったら」ってことです。
¥95000ってのは現実的じゃないから。その値段では狭いと思う。まあかといって
下げたらすぐ埋まるものでも無いし。。
ちょっとした工夫で大きく変ると思うけどなあ。。というか不動産屋には相談してないようだね。
なんで?w

202 :名無し不動さん:2005/05/24(火) 01:19:24 ID:DPW4hThp
善福寺公園だったらあの女子大需要のみだからちょっと古いと
キツイかもね 今はあそこらへんよりも吉祥寺のワンルームマンションなんだろうな

203 :197:2005/05/24(火) 01:34:17 ID:f02wB4gV
不動産屋に相談します。欲が深いもので、高く賃料設定してしまうんですよね・・。
まだ親父が実権握ってるんですg、結構頭が古いんで・・。

シェアの件、参考にします。

204 :名無し不動さん:2005/05/24(火) 01:48:27 ID:3Id4raNJ
積水ハウスとハイム、大成などどこに施行と管理をまかせるか
迷っておりまつ。どなたかお知恵をお願いしまつ。

205 :名無し不動さん:2005/05/24(火) 01:50:45 ID:???
室内洗置には簡単に出来ないんかなぁ。外置つーのは嫌がるだろう、今の人。
駐輪場?場所あって無いならあるといいだろうな。そんな高くないし屋根付駐輪場。
壁紙も受けの良い物してやるとか位か

206 :名無し不動さん:2005/05/24(火) 01:55:08 ID:???
特定の学生見込めるなら、それを狙い打ちした形で広告もいいだろう

207 :名無し不動さん:2005/05/24(火) 04:50:49 ID:???
西武線はダメなんだよ今どこも余っちゃってる
吉祥寺のバス使える善福寺なら吉祥寺の不動産屋行ってみれば?
じゃなきゃ西荻の浜商とか
築17、RCで95000なら安い方。
この辺じゃ友達同士のシェア認める部屋少ないね。そういう人多いけど
そこまでしなくてもこの辺はまだ決まるよ。
ケーブルなんて大して関係ないよ

208 :名無し不動さん:2005/05/24(火) 09:57:20 ID:???
ある程度ネットワークある。ていうか普通の不動産屋ならレシーズで
情報流通するっしょ。後、今や必須だが物件検索の主要サイト全てに
情報掲載。以前より相当増えたっしょネット経由の成約は。
空室発生時はこれらの事はやれって指示

209 :名無し不動さん:2005/05/24(火) 10:09:51 ID:???
右左分らず尋ねる椰子多いんだろうけど、も少し情報に枝葉つけてくれない
と返事するにも出来ない場合多いからさ、助言得たいなら工夫頼むよ

210 :名無し不動さん:2005/05/25(水) 01:22:46 ID:f4mFXBJu

賃貸不動産屋で、勤務経験ありの大家です。

例の、実録アパート投資の大家や、大家でセミナー
とかやっている、藤*氏の所有不動産って
圧倒的に地方が多いですが、本当に客付け
出来てるのでしょうか?

都内でも、敷0礼0物件も多く、空室も目立っている
のに、凄い疑問なのですが。

3月31日退去物件の苦戦振りは、今年は特にひどいのですが。

211 :名無し不動さん:2005/05/25(水) 01:43:19 ID:???
やすけりゃ入るでしょ?相場より下げてあとは不動産屋ひっぱたいて入れさせる。
例えば7万が相場の地方で10室だったら月額70万だ。
そこを65000で回す。65万。6万でも60万。ところが
7万の設定だと空き室が10%出るとすると月額63万しか入ってこない。だったら
6万で満室がいいだろうってこと。が、というか、まだマシって感じかな。。


それと東京は土地の値段が高すぎるのでそもそも投資の敷居が高い。
建物も建築費が高い。地方だとかなり安いぞ。

そんなオレは地方に持ってないけどなw


212 :名無し不動さん:2005/05/25(水) 01:51:01 ID:???
安くするのは諸刃の剣だよ。
DQNの入居率も高くなるってことだから。

213 :210:2005/05/25(水) 15:02:37 ID:f4mFXBJu
> やすけりゃ入るでしょ?

そうかな〜〜〜〜。

東京の多摩地区でも、空室はかなり多く、00物件も
かなり多く、家賃水準も凄い低いよ。

これで、北海道や千葉だったら、どうなるんだろう。

謎だ。。。。

214 :名無し不動さん:2005/05/25(水) 18:22:21 ID:???
基本は駅近だよ。
駅3、4分なら、ゴミ置き場が富士山の不良管理物件でも満室だからイヤになる。
俺が入居者なら、絶対選ばないけどな。

215 :名無し不動さん:2005/05/25(水) 22:52:25 ID:nFMpBiUi
すいません。スレ違いかも知れませんが、聞いてください。
中古マンション1000万円で、気になる物件があり、台帳を郵送して頂いた
のですが、台帳の土地権利には「所有権」と書かれており、
備考には「賃借権(借地代は管理費に含まれる)」と書かれておりました。
これは、どういったことなのか、ご存知の方おしえて頂けないでしょうか。
意味的には、1000万円出して、借りる事になるのでしょうか?

216 :名無し不動さん:2005/05/25(水) 23:00:36 ID:???
そりゃ矛盾してるから不動産屋に聞け。どっちかだ。


217 :名無し不動さん:2005/05/25(水) 23:05:44 ID:3nyYnsNR
>>216
不動産屋さんに聞いたら「所有権と同じです」と言われました。
その回答も意味が分からないのですが・・。

218 :名無し不動さん:2005/05/25(水) 23:38:49 ID:???
は?なんじゃそりゃ?
というか借地権とは違うんだな。。w
借地代だとか書いてあるから感ちがいしてた。

もう一度不動産屋に説明してもらえ。 というかその不動産屋ヤバくねーか?


219 :名無し不動さん:2005/05/26(木) 06:22:01 ID:???
不動産屋なんだもん。遠慮することないんじゃない?
「所有権と同じってどういう意味?じゃぁ賃借権って書いてあるのは何?
まさか1000万円出して借りてるだけってことないよな?」と。

220 :215:2005/05/26(木) 09:07:19 ID:g1Z8wK9i
>>218, 219
そうですよね。1000万円出して借りるだけなんで、ふざけてますよね・・。
管理費が異様に高い物件でしたし。
一般媒介の物件ですので
「所有権と同じ」と答えた不動産とは違う不動産屋に、詳しく聞いてみます。
相談に乗って下さり、有り難うございました。

221 :名無し不動さん:2005/05/26(木) 13:10:53 ID:???
>>220
その不動産屋さんの法律の知識若しくは対応が怪しそうなので
詳しく聞いて信じられるものでもないと思われます。
 
自分ならむしろ法務局に行って登記簿謄本を調べますが・・。
こちらの方が確実だと思います。

222 :名無し不動さん:2005/05/26(木) 13:40:00 ID:???
いやこのケースは借地権でしょ
法務局での調査は労力の無駄

223 :名無し不動さん:2005/05/26(木) 21:04:13 ID:???
不動産を購入しようとするときに登記簿を調べることを
労力の無駄と考える方がおられるとは、
正直びっくりです。

一部の土地に地上権がある場合も考えられますよ。

224 :名無し不動さん:2005/05/26(木) 21:42:12 ID:???
おいおい、それをやるのは「不動産屋」の仕事じゃねーの?w
登記簿も取らないでやってるなら仲介料高すぎだよ。
なんで買うほうがわざわざ登記所いかにゃならんのよ?w

225 :222:2005/05/26(木) 21:57:23 ID:???
>>223
いや俺は開発専門だったからそれくらい分かるよ
しかしこのケースは区分所有のマンションで借地は検討外なんでしょ?
選択外の物件調べてもしょうがないから
それともこの材料で借地じゃないと判断するの?
調べていい加減な記載した不動産屋と喧嘩するの?

226 :名無し不動さん:2005/05/26(木) 22:10:17 ID:X8K70GVY
すいませんが、ちょうど良いスレが見つからなかったので
ここで質問させていただきます。借主の立場からの相談です。

現在大学生ですでに1年契約のもと1年間居住し、再び契約を更新し
4月から生活を始めたのですが経済的な事情からアパートを途中解約しようと
思い、契約書にあるように解約のために3ヶ月前の予告を不動産屋に対して昨日行いました。

不動産屋の主張としては、中途解約の場合は違約金として
家賃3ヶ月分と敷金の没収が行われ、さらにハウスクリーニングと修理補修を自費
で行ってもらうといわれました。契約書には特約として、途中解約をする場合は3ヶ月分の
賃貸料を貸主へ支払うとありましたが、これは、3ヶ月前の予告とその後の3ヶ月間の家賃
ではないのでしょうか。ちなみに契約書には一言も違約金という言葉は書いていませんでした。
敷金の没収など、学生相手だからとあまりにも、ひどい対応だと思うのですが・・・

227 :名無し不動さん:2005/05/26(木) 22:34:31 ID:???
監督官庁の住宅局へゴー!
出来れば業者名知りたいけどね。
相当悪質ですね。録音して置くことをおすすめします。

228 :名無し不動さん:2005/05/26(木) 22:48:17 ID:X8K70GVY
>>227
やはり相当ひどいですよね。3ヶ月前の予告とそれ以後の家賃なら納得できるのですが、
相手の主張は「3ヶ月前予告ではなく、3月末以外に解約する際はご自身の退去月から
3か月分の違約金のお支払いとなります」ですからね。しかも、敷金を没収って・・・

一応ハウスクリーニングと修理に関しては、こちらの故意・過失以外のものは払わないと
次回主張し、また、ほかの部分もおかしいのではないかと主張してみます。
録音は必ずするようにします。

監督官庁の住宅局というものがいまいちわからないので、
自分の県の消費者相談窓口に行ってみたいと思います。


229 :名無し不動さん:2005/05/26(木) 23:43:57 ID:???
県庁に電話すればまわしてくれるよ。

230 :名無し不動さん:2005/05/27(金) 04:14:05 ID:???
初めまして、今、手元に1500万の現金があります。株で増やしました。20歳です。
アパート経営を考えていますが、出来ますか?1500で。
親が、ビル3棟(6階〜8階)、アパート4棟(2階)・借家3軒持って居ます。
身近にやってる人が居るんで、自分もやって見たいなぁ〜と。
また、株や株以外でいろいろやって所謂、個人事業主状態ですが、
親が税金納めるなと言ってるので・・肩書き、無職のまま。そろそろ疲れました。
親には賃貸経営に関して聞けないです。というか、聞いても一切教えてくれませ
ん。


231 :名無し不動さん:2005/05/27(金) 05:53:41 ID:YAumzGi6
親の会社に入って修行しろよ相続対策しておけよw
それからでいいんじゃないのかな







232 :名無し不動さん:2005/05/27(金) 07:48:57 ID:???
とりあえず大学ちゃんと卒業しとけ。

アパート経営は本、何冊か読めばわかるよ。
もっと金貯めて自己資本比率、増やしてからすれば良いよ。

233 :名無し不動さん:2005/05/27(金) 10:10:02 ID:???
>>230
とりあえず100億単位の金を転がしてる会社に就職しろ
いかに不動産が井の中の蛙だってのがわかるよ



234 :名無し不動さん:2005/05/27(金) 14:02:52 ID:???
・・・と、大家になれないリーマンが遠吠えしてます。

235 :名無し不動さん:2005/05/27(金) 17:32:40 ID:???
てゆうか俺は今まで親の不動産でやっててバブルの時に当時まあまあの
商社に就職したけどウチより金持ちがウジャウジャ居たからヘコんだよ

結局同期の連中は半分消えたし俺は親の不動産の管理だけどゴミ出しだからなあ・・


236 :名無し不動さん:2005/05/27(金) 17:56:12 ID:???
商社は取引先維持のために、取引先の娘や次男、三男を入社させるからな。
本社に居るのは高学歴のエリートか、金持ちのボンボンがほとんどってことになる。

237 :名無し不動さん:2005/05/28(土) 00:43:03 ID:CcoDjVJ4
>>204
検討してるHMからプランニングと見積もり及び収支表を出させて
気に入ったところを選べば良いんじゃないの。
大きな物件ならRC造を勧めるけど、
2階建てくらいなら木造(住友、ミサワなど)も検討してみては?
軽量鉄骨は場所によっては振動とか凄いらしいよ。
HMの馬鹿営業マンに騙されないように注意してねW

238 :名無し不動さん:2005/05/28(土) 00:50:17 ID:roekhA+0
この女にかけろとかいう銀行漫画があるのだが、
あの社員は地主の息子、あの女性は某社重役の娘とか
そんなのばっかw
わしもマンション1棟もっているのだが、4つくらい保有したら子供とか入れてくれるかな


239 :名無し不動さん:2005/05/28(土) 08:26:16 ID:???
どのヘンからスーパー金持ちになるかわからんが金持ってる人は持ってるよね。
しかもケチだったりする。ケチというかいらないものは買わない、払わないってかんじ。
金持ち同士ってつながりあるから商社や銀行は採用するよね。農家とかは農協かな?
同じレベル同士の話だから結論はやいし動きも良い。そのかわり細かいところの対応とかは
苦手っぽいよね。貧乏人相手wはあまり上手しゃない。だから普通の家庭からも採用する。


240 :名無し不動さん:2005/06/08(水) 22:17:51 ID:???
保全しとく。

241 :名無し不動さん:2005/06/18(土) 01:05:48 ID:gFmOZoor
今年から、予定納税の請求書がきた。
どんな意図、メリット(納税者に)があるのか
この制度。

242 :名無し不動さん:2005/06/19(日) 00:34:28 ID:9iucl2ys
>>147
超亀レススマソ
30坪弱の土地でEVなし5階建てで一階は店.他は1DK
見積もり出して貰ったら5500万(坪55万ね)
だった。5500万ならぎりぎり借り入れなしである。

243 :名無し不動さん:2005/06/19(日) 10:27:53 ID:???
借り入れはあったほうがいいよ。金利は経費で落とせるし、借り入れしてないと
税務署からのお尋ねがうるさい。(資金の出所を聞かれる)

例えば銀行に定期が5000マンあって、それを解約して新築する。
新築=5000万、定期=0 だ。総計5000万。
ところが借り入れを2000万する。
新築=5000万、定期=2千万、借り入れ=2000万 資産総計7000万、それに借金2000万。
総資産合計が上がる。借金も増えるが毎月10万×20年だ。低金利ゆえにとっても有利。
定期の金利はかなり低いが探せば高金利なのもある。2&程度の借り入れ金利と差し引くと
真の借り入れ金利は非常に低い。

ただし、ムリな借金はしないように。万が一金利が上昇したら目も当てられない。


244 :sage:2005/06/20(月) 03:56:51 ID:???
固定金利ならオケ

245 :名無し不動さん:2005/06/20(月) 06:08:24 ID:HAiznJh/
質問なんですが
テナントビルで居住中の借り主が
クロスが汚れたから張り替えたいといってきた場合
大家がそのクロス張り替えの代金を出す必要はないですよね?

246 :名無し不動さん:2005/06/20(月) 11:42:15 ID:???
>>245
テナントってことは、貸した時はスケルトンの状態だった?
それなら、借り主持ちで良いじゃない。

247 :名無し不動さん:2005/06/20(月) 16:06:10 ID:???
http://www.azabu-office.com/
大東の実態

248 :245:2005/06/20(月) 16:08:59 ID:???
不動産屋に確認とったらそんなの大家が出す必要あるわけないってさ
なんか最近プロ市民並に借り主の考え方が増長してきてる気がする
こんなんばっかじゃストレスたまりまくり、割に合わないなあ

249 :名無し不動さん:2005/06/20(月) 18:12:33 ID:???
>>248
禿同です
うちも、ビルのメンテで3日間ほど停電、断水するって言ったら、
「休業日数の売上高+営業再開時にすぐに軌道に乗るわけではないので
その分の売上げを全額補償しろ」
とかのたまってきた

なんか、勘違いしている「お客様」が多いよなぁ。。。最近


250 :名無し不動さん:2005/06/20(月) 23:56:55 ID:???
メンテするなら保証しろなんて言われたらびっくりしますね。
勘違いの客ですね。話は変わりますが、ガスの給湯器って何年ぐらいもちますか。
このまえ、交換したんですが、パワーは同じでグレードを
落としたら客からイヤミ言われた。前のにはあれこれついていたのにって。

251 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 00:40:29 ID:???
ネズミがでたって店子のテナントから言われた場合はどうする?

252 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 01:06:03 ID:JkWRbY+g
>250
8〜10年くらいで交換したほうが安心。
不良で事故起きたら、大家の責任。


253 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 01:22:10 ID:???
>>251
うちの店子にネズミは居ません、とか言っておけば?

254 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 08:18:28 ID:???
>>249
じゃあメンテナンスしませんと言えばよい

255 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 10:27:05 ID:usoD4uEU
>ビルのメンテで3日間ほど停電、断水する
3日もかかったら、そりゃ苦情は出るだろう。
平日は無理。
土日あたりの2日が限度。
3日だったら盆・正月・GWの休み中くらいじゃないの?

256 :249:2005/06/21(火) 13:07:19 ID:???
>255
もちろん、土日月の3日間だが、
そういう事言ってくる店子は年中無休の飲食店なわけだ

>251
「ネズミは餌があれば入ってきますよねぇ」
と床に山積みにされた食材入りの箱を見ながら言ったことあるよ
今まで書いた全ての客は同じなわけだが
昔から犬猿の仲。。。

257 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 13:36:34 ID:???
>>249さん

横レスでスンマソ。
経緯を読んでいたが、「お客様」は何が何でも
オーナに売上保証させたいように取れてしまう。

もし、自分が同じ立場として、可能なら日割りで
休日日数分の賃料を差し引くが・・・・と交渉するかなぁ。
もちろん、差し引くという話をする前に他の方法が
ないか話し合うけどね。
マンソンオーナだが、以前店子様がチクチク苦情を言ってきて
結局1ヶ月分の家賃免除で着地。

考え甘いっすかねー。

258 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 13:44:16 ID:???
>>257
よければ、その苦情の内容を簡単に・・・

259 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 14:45:38 ID:???
おばあさんが出てくれません

260 :250:2005/06/21(火) 17:15:27 ID:???
252さんお答えありがとうございました。
お客さんからお湯は出るんですが、ベランダ設置型で音が大きいんですよ。
と聞いて使用期間も10年ぐらいでしたからすぐ交換しました。

261 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 18:22:20 ID:???
>>249
3日は無理でしょう
店子からしてみれば1日の休業でも不満タラタラってのが普通
重大な故障が起きてやむなく休業と言うならともかく・・・
>>255で言われている通り盆か正月あたりじゃないと

262 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 22:18:52 ID:???
>>252
ガス給湯器を8年から10年で取り替えるとは勿体無いですよ。
借主さんの使用頻度によって寿命にはかなりの個体差が出るからです。
一番怖い事故は不完全燃焼でしょうけれど
設置場所やFEかFFか、木造かそうでないのかによって
危険度は異なります。
また、都市ガスの場合3年に1度ほど呼びもしないのに
ガス器具の検査をしてくれます。

うちのアパートでは25年現役バリバリのリンナイ君が
今日も元気に働いてくれています。

263 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 23:03:38 ID:vozDRo0U
最近のガス器具は安全装置がキチッと
しているので、昔ほど事故はないと思われる。
ベランダ設置型給湯器なら、メンテナンスしてれば、
室内で一酸化炭素中毒は心配なし。あまりに旧式の年代ものは、
安全(安心)と使う側のことを考えてあげれば、交換するが。
簡易給湯器なんかは、ガス屋に頼まず、ホームセンターで購入して
自分で取り付けている。

264 :249:2005/06/21(火) 23:13:55 ID:???
>257
思いっきり、何が何でも売上補償をぶん取ろうとしてます。
賃料補償は他のお客様と同様、
3日間+αは付けると提案もしてますがね

>261
重大な故障が起きる可能性があるから、
起きる前にメンテナンスをするのです。
ビルも老朽化が進んでいるもので。。。

明日にでも弁護士に相談だな、
たぶん裁判沙汰になるわぁな。。。

265 :名無し不動さん:2005/06/22(水) 11:05:54 ID:???
一棟持つと大変なんだな

266 :名無し不動さん:2005/06/22(水) 14:44:31 ID:rydh0oIw
アパートマンションより3%〜5%とか利回り高くてもテナントビル経営なんかリスク高すぎだよね

267 :257:2005/06/22(水) 17:39:47 ID:???
>>264
かなりのDQN臭が。。。w
香ばしいほどに漂っていますな。

メンテナンスの必要性も理解できない
ような店子は取扱い要注意ですね。
裁判した場合のデメリットを掲げて
相手を説得するしかナサソ。


268 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 21:02:47 ID:ZdWQb3pc
家賃保証ってゆう不動産会社最近多いけど、どうだろうね?

269 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 21:04:30 ID:???
>>268
何を今更って話だけど・・・ネタ振りですか?

270 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 23:07:52 ID:???
家賃の値上げされていますか。あまりにも、ながいお客いるもんで。
部屋の状況がわからなくて、不安もあり。思案中です。

271 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 23:13:53 ID:???
今の時代、長く居てくれるお客さんはありがたいことだろう。
うちにも20年くらいのお客さんが何人か居る。
今の時代値上げも難しいし、更新も法定更新で済ませてるよ、うちは。もともと更新料とかの慣習の無い地域だったし。

272 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 23:27:24 ID:u/MKgXXm
賃貸の鉄筋コンクリートマンションの建設コストが下がっているような気がする。
分譲マンション用のユニットが安価で大量生産されてた恩恵かな。

273 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 00:50:09 ID:???
>>271
うちにも新築当初からのお客さんがいます
十数年が経過していて他より5%くらい高いまま
募集時はネットにより外観写真付で掲載されているので
更新時に値下げしようと思います
2戸のみなので影響もほとんどないからいいですが築浅
なんかだと難しいでしょうね

274 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 08:22:59 ID:???
港区のマンション持ちだけど、今年の更新から全戸家賃10000円値上げですよ。
都心部ではREIT組み込みがまだ盛んで、新築の賃貸はとんでもなく高いですからね。
中古はそれより安い価格設定できるだけ優位で、値上げ交渉も意外に楽です。

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